Можно ли провести собрание собственников жилья?

Да, собственники помещений в многоквартирном доме могут провести общее собрание и самостоятельно вынести на обсуждение вопросы, связанные с управлением домом, содержанием общего имущества, благоустройством территории и другими вопросами, отнесенными законом к компетенции общего собрания.

Причем для созыва внеочередного собрания не требуется согласие управляющей организации. Такое собрание может быть инициировано собственником помещения. Если собственники хотят привлечь управляющую организацию или ТСЖ к организации собрания, существует и специальный порядок обращения к ним.

Главное — соблюдать установленную процедуру. Недостаточно просто собрать жильцов в подъезде, создать опрос в домовом чате или попросить соседей поставить подписи под произвольным листом. Чтобы решение имело юридическую силу, необходимо правильно определить форму собрания, уведомить собственников, обеспечить необходимый кворум, провести голосование и оформить результаты.

В этой статье разберем, кто может провести собрание собственников жилья, какие вопросы можно вынести на голосование, сколько собственников должно принять участие, как оформить решение и какие ошибки могут привести к его оспариванию.

Что такое общее собрание собственников жилья?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом. Оно позволяет собственникам совместно принимать решения по вопросам, которые относятся к управлению многоквартирным домом.

Собрание может принимать решения, например, по вопросам:

• содержания и использования общего имущества;
• благоустройства территории;
• установки оборудования;
• проведения определенных работ в доме;
• использования общего имущества;
• выбора или изменения способа управления домом;
• избрания совета многоквартирного дома;
• финансирования отдельных работ;
• других вопросов, которые относятся к компетенции общего собрания.

При этом собственники не могут решать на собрании любые вопросы, которые им захотелось обсудить. Полномочия общего собрания определяются жилищным законодательством.

Кто может инициировать собрание собственников?

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника.

Это означает, что одному владельцу квартиры не нужно сначала получать разрешение управляющей организации на проведение собрания.

Например, если собственник считает, что необходимо установить камеры видеонаблюдения, изменить порядок использования общего имущества или обсудить благоустройство двора, он может инициировать собрание и вынести соответствующий вопрос на голосование.

Кроме того, законодательство предусматривает возможность обращения группы собственников в управляющую организацию, ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив для организации общего собрания.

Если такое обращение делают собственники, обладающие не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений дома, управляющая организация или соответствующая организация должна провести необходимые мероприятия в установленном порядке.

Можно ли провести собрание самостоятельно?

Да. Это один из важных принципов управления многоквартирным домом.

Собственник может самостоятельно выступить инициатором внеочередного общего собрания. При этом необходимо соблюдать процедуру, предусмотренную Жилищным кодексом.

Самостоятельная организация особенно актуальна, если собственники хотят обсудить работу управляющей компании или другой организации, обслуживающей дом.

Например, если жители недовольны состоянием подъезда, освещением, уборкой территории или содержанием общего имущества, они могут вынести соответствующие вопросы на общее собрание.

Какие вопросы можно вынести на собрание?

Повестка должна содержать конкретные вопросы, которые относятся к компетенции общего собрания собственников.

В зависимости от ситуации это могут быть:

• проведение ремонта общего имущества;
• благоустройство придомовой территории;
• установка шлагбаума;
• установка видеокамер;
• размещение оборудования на общем имуществе;
• использование земельного участка дома;
• избрание совета многоквартирного дома;
• выбор способа управления домом;
• вопросы взаимодействия с управляющей организацией;
• использование общего имущества третьими лицами;
• другие вопросы, отнесенные законом к компетенции собственников.

Особенно важно правильно сформулировать каждый пункт повестки. Собственник должен понимать, какое именно решение предлагается принять.

Можно ли добавить новый вопрос во время собрания?

С этим нужно быть осторожным. Вопросы, по которым собственники должны принять решение, должны быть заранее включены в повестку дня.

Нельзя рассчитывать на то, что во время собрания кто-нибудь предложит дополнительный вопрос и его тут же можно будет легально включить в голосование.

Если вопрос имеет существенное значение и требует решения общего собрания, безопаснее заранее включить его в уведомление и повестку.

Это особенно важно для решений, которые впоследствии могут повлечь расходы собственников или изменить их права и обязанности.

В какой форме можно провести собрание?

Жилищное законодательство предусматривает несколько форм проведения общего собрания собственников.

Выбор формы зависит от ситуации и от того, насколько удобно собственникам участвовать в голосовании.

Можно ли провести собрание собственников онлайн?

Да. Полностью дистанционное участие возможно при использовании предусмотренной законом формы заочного голосования, в том числе с использованием информационной системы.

Это удобно для домов, где собственники живут в разных городах, редко бывают в своих квартирах или просто не могут прийти на очную встречу.

При этом обычный опрос в мессенджере нельзя автоматически считать официальным общим собранием. Юридически значимое голосование должно проводиться с соблюдением требований жилищного законодательства.

Более подробно дистанционный формат можно организовать через предусмотренную законом информационную систему. В таком случае электронное голосование позволяет фиксировать результаты и участников в установленном порядке.

Нужно ли обязательно проводить очное собрание?

Нет. Очная форма — только один из возможных вариантов.

Если собственники не могут или не хотят собираться одновременно, можно использовать заочное или очно-заочное голосование, а в соответствующих случаях — электронное голосование с использованием информационной системы.

Поэтому отсутствие подходящего помещения или невозможность собрать большинство жильцов в одно время не означает, что собственники не могут принять решение.

Как уведомить собственников о собрании?

Уведомление является одним из важнейших этапов процедуры.

По общему правилу собственников необходимо уведомить о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Способ уведомления зависит от установленных в доме правил и требований законодательства. В частности, сообщение может быть направлено заказным письмом, вручено собственнику под роспись либо размещено в предусмотренном месте общего доступа. В предусмотренных случаях сообщение размещается в информационной системе.

В уведомлении должны быть указаны сведения об инициаторе, форма собрания, дата, время и место проведения либо период голосования, повестка дня и порядок ознакомления с материалами.

Что обязательно указать в повестке?

Каждый вопрос должен быть сформулирован максимально конкретно.

Например, вместо вопроса:

«Что делать с подъездом?»

лучше сформулировать конкретное решение:

«Утвердить проведение ремонта стен и потолка в подъезде №1 согласно предложенной смете».

Если предполагается выбрать подрядчика, желательно заранее определить предмет решения, стоимость работ и другие существенные условия.

Чем конкретнее сформулирован вопрос, тем меньше риск спора о том, что именно собственники одобрили своим голосованием.

Сколько собственников должно прийти на собрание?

Здесь важно различать количество людей и количество голосов.

По общему правилу общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

При этом голос собственника определяется не по принципу «одна квартира — один голос». Количество голосов связано с долей собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Поэтому для определения кворума необходимо учитывать общую площадь помещений и доли собственников, а не просто количество квартир или присутствующих людей.

Пример расчета кворума

Представим, что общее количество голосов собственников условно составляет 10 000.

Для обычного общего собрания необходимо участие собственников, обладающих более чем 5 000 голосов.

Если в голосовании приняли участие собственники, которым принадлежит 5 300 голосов, кворум имеется.

Если участие приняли собственники только с 4 700 голосами, общее собрание по общему правилу не имеет необходимого кворума.

Однако наличие кворума еще не означает, что любой вопрос автоматически считается принятым. Для отдельных решений законодательство устанавливает специальные требования к количеству голосов.

Можно ли провести собрание, если пришло мало жильцов?

Если речь идет об очном собрании и необходимого кворума нет, принять полноценные решения по повестке в обычном порядке нельзя.

В зависимости от ситуации может потребоваться проведение повторного собрания либо использование другой предусмотренной законом формы голосования.

Именно поэтому перед проведением собрания стоит заранее оценить, смогут ли собственники принять участие, и при необходимости выбрать заочную или очно-заочную форму.

Как проходит заочное голосование?

При заочном голосовании собственники не собираются одновременно в одном месте.

Им предоставляются вопросы повестки дня и материалы, необходимые для принятия решения. Каждый собственник заполняет решение по вопросам голосования в установленном порядке.

Принявшими участие в таком собрании считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

После завершения голосования производится подсчет голосов и оформляются результаты.

Можно ли провести очно-заочное собрание?

Да.

Очно-заочная форма позволяет сначала организовать совместное обсуждение вопросов, а затем дать собственникам возможность проголосовать в течение установленного периода.

Это может быть удобным вариантом, если часть жителей хочет обсудить вопрос лично, а другие собственники не могут присутствовать в конкретное время.

Например, собственники могут встретиться вечером во дворе, обсудить необходимость ремонта крыши, ответить на вопросы и после этого предоставить возможность проголосовать тем, кто не смог прийти.

Можно ли провести собрание через ГИС ЖКХ?

В предусмотренных законом случаях общее собрание может проводиться в форме заочного голосования с использованием информационной системы.

Это позволяет перевести значительную часть процедуры в электронный формат.

При этом собственники должны соблюдать требования к проведению такого собрания. Нельзя просто создать произвольный интернет-опрос и считать его решением общего собрания.

При использовании системы важны идентификация участников, правильное формирование повестки и фиксация результатов голосования.

Можно ли провести собрание жильцов в WhatsApp или Telegram?

Для обсуждения вопросов — да. Для замены установленной процедуры общего собрания — нет.

Домовой чат может быть полезным инструментом для общения. Через него можно сообщить собственникам о предстоящем собрании, объяснить предлагаемые изменения, показать фотографии проблемного участка или обсудить варианты ремонта.

Но результаты обычного опроса в чате не следует автоматически считать решением общего собрания.

Если необходимо принять юридически значимое решение, нужно использовать установленную законом форму собрания.

Нужно ли составлять протокол собрания?

Да.

Решения общего собрания собственников оформляются протоколом в установленном порядке. Решения и протокол имеют юридическое значение, поскольку могут создавать для собственников определенные права и обязанности.

В зависимости от конкретной ситуации протокол должен содержать сведения о собрании, повестке, участниках, результатах голосования и принятых решениях.

При проведении собрания с использованием информационной системы часть сведений фиксируется в электронной форме, но это не отменяет требований к оформлению результатов.

Куда передается протокол?

Подлинники решений и протокол общего собрания должны быть представлены лицом, по инициативе которого было созвано собрание, в управляющую организацию, правление ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива либо иную соответствующую организацию.

При непосредственном управлении домом документы передаются в орган государственного жилищного надзора в предусмотренном законом порядке.

Закон также предусматривает размещение решений и протокола в системе или региональной информационной системе в установленных случаях.

Какие решения принимает общее собрание собственников?

Компетенция собрания достаточно широкая.

Например, собственники могут принимать решения, связанные с:

• управлением многоквартирным домом;
• содержанием общего имущества;
• благоустройством земельного участка;
• использованием общего имущества;
• размещением определенных объектов и оборудования;
• организацией отдельных работ;
• деятельностью совета многоквартирного дома;
• выбором способа управления домом;
• иными вопросами, отнесенными законодательством к компетенции общего собрания.

При этом конкретные требования к голосованию зависят от содержания вопроса.

Можно ли на собрании решить вопрос о смене управляющей компании?

Да, если соблюдены требования законодательства к компетенции общего собрания, порядку проведения и необходимому количеству голосов.

Такой вопрос требует особенно тщательной подготовки. В повестке необходимо четко сформулировать предлагаемое решение, а собственникам желательно предоставить информацию о действующей и предполагаемой организации.

Нельзя ограничиваться формулировкой «выбрать новую управляющую компанию», если собственникам неясно, какая именно организация предлагается и какие условия управления будут действовать.

Можно ли на собрании утвердить расходы на ремонт?

Вопросы проведения определенных работ и финансирования могут выноситься на общее собрание в случаях, когда они относятся к компетенции собственников.

При этом желательно заранее подготовить:

• перечень работ;
• смету;
• предложения подрядчиков;
• сроки выполнения;
• источник финансирования;
• порядок контроля качества работ.

Чем подробнее подготовлены материалы, тем проще собственникам оценить предложение и принять обоснованное решение.

Что будет, если нарушить процедуру собрания?

Нарушения процедуры могут привести к тому, что решение общего собрания будет оспорено.

Проблемы могут возникнуть, если:

• собственников не уведомили надлежащим образом;
• уведомление было сделано слишком поздно;
• в повестке отсутствовал важный вопрос;
• не было необходимого кворума;
• неправильно подсчитали голоса;
• в голосовании участвовали лица, не имеющие соответствующего права;
• протокол оформлен с существенными нарушениями;
• решение фактически принято по вопросу, который не был включен в повестку.

При этом не любое формальное нарушение автоматически означает недействительность решения. Значение имеет характер нарушения и его влияние на права собственников и результат голосования.

Как правильно провести собрание собственников: пошаговая инструкция

1. Определите проблему. Решите, какой вопрос требует решения собственников.
2. Проверьте компетенцию собрания. Убедитесь, что вопрос действительно относится к полномочиям общего собрания.
3. Выберите форму. Это может быть очное, заочное или очно-заочное голосование, а в соответствующих случаях — голосование с использованием информационной системы.
4. Составьте повестку. Каждый вопрос сформулируйте конкретно.
5. Подготовьте материалы. При необходимости приложите сметы, предложения подрядчиков и другие документы.
6. Уведомите собственников. Сообщение о собрании по общему правилу направляется не менее чем за 10 дней.
7. Проведите голосование. Соблюдайте выбранную форму.
8. Проверьте кворум. Учитывайте именно количество голосов, а не число квартир.
9. Подсчитайте результаты. Для каждого вопроса отдельно определите результат.
10. Оформите протокол. Зафиксируйте решения и результаты голосования.
11. Передайте и разместите документы. Сделайте это в установленном порядке и в предусмотренные сроки.

Чек-лист инициатора собрания

Часто задаваемые вопросы

Может ли один собственник инициировать собрание?

Да. Внеочередное общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в многоквартирном доме.

Можно ли провести собрание без управляющей компании?

Да. Инициатором внеочередного собрания может выступить собственник. Управляющая организация не должна давать разрешение на сам факт созыва такого собрания.

Нужно ли согласие всех жильцов на проведение собрания?

Нет. Для созыва собрания согласие всех собственников не требуется. Однако для правомочности собрания необходимо обеспечить установленный законом кворум.

Можно ли провести собрание дистанционно?

Да. Для этого используются предусмотренные законом формы заочного голосования, а в соответствующих случаях — информационные системы.

Сколько дней нужно на уведомление собственников?

По общему правилу сообщение о проведении общего собрания должно быть доведено до собственников не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Можно ли провести собрание, если собственники не хотят приходить на встречу?

Да. В такой ситуации можно рассмотреть заочную или очно-заочную форму голосования, а при соблюдении соответствующих условий — электронное голосование с использованием информационной системы.

Нужен ли протокол?

Да. Решения общего собрания оформляются протоколом. Документ имеет юридическое значение и должен быть оформлен и передан в установленном порядке.

Можно ли оспорить решение собрания?

Да. При нарушении требований к проведению собрания, уведомлению, кворуму, голосованию или оформлению результатов решение может быть оспорено в установленном законом порядке.

Заключение

Провести собрание собственников жилья можно самостоятельно, причем для внеочередного собрания инициатором вправе выступить даже один собственник помещения.

Однако юридическая сила собрания зависит не от самого факта встречи жильцов, а от соблюдения установленной процедуры. Нужно правильно определить вопрос, сформировать повестку, выбрать форму голосования, уведомить собственников, обеспечить необходимый кворум, правильно подсчитать голоса и оформить результаты.

Если собрать всех жителей одновременно сложно, это не является препятствием. Закон предусматривает заочное и очно-заочное голосование, а также возможность проведения голосования с использованием информационных систем.

Главное правило простое: чем важнее решение для дома и чем серьезнее его последствия для собственников, тем тщательнее необходимо подготовить собрание и оформить документы. Это поможет избежать споров и повысит вероятность того, что принятое решение действительно будет иметь юридическую силу.